A mesma zona
A freguesia, quando chega para uma comparação fiável; senão, o concelho. Nunca acima do concelho: uma mediana de distrito esconde mais do que mostra.
Ler o argumento · Scores e metodologia
Números que se explicam.
Cada número da YMO diz com que foi comparado. E quando a comparação não é fiável, não há número, a ficha diz porquê, em vez de inventar um com ar de certeza.
Grátis e sem cartãoPara consultores, agências e investidoresAs mesmas regras para todos os imóveis
Com quem se compara
Os parecidos, e não a média da cidade.
Um imóvel só se compara com imóveis que se lhe parecem a sério.
A mesma tipologia e o mesmo estado
Um T2 com os T2, um usado com os usados. Uma casa para recuperar nunca se compara com casas prontas a habitar.
O mesmo negócio e o mesmo tipo
Venda com venda, renda com renda, e uma garagem nunca entra na mediana dos apartamentos. Garagens e quartos comparam-se pelo preço, não pelo €/m².
Cada imóvel uma vez
O mesmo imóvel anunciado mais do que uma vez conta uma vez só. E compara-se a área útil quando existe, recusando valores impossíveis.
A precisão
Só há score quando a mediana é precisa.
Poucos imóveis muito parecidos podem dar uma mediana precisa; muitos imóveis muito diferentes podem não dar. Por isso o que decide não é quantos são: é a margem de erro da mediana, que tem de ficar abaixo de 15%. Quando fica, há score; quando não fica, a ficha diz que a comparação ainda não é fiável.
E as medianas têm memória: contam também os imóveis que saíram do mercado nos últimos seis meses, para a comparação não depender só de quem sobrou à venda.
Os três scores
Uma pergunta, um número, uma etiqueta.
Os três scores medem o mesmo imóvel de três lados, e na ficha cada um abre-se nas parcelas que o compõem.
Oportunidade
Excelente · Bom · RazoávelO desvio do €/m² face à mediana dos parecidos, com a poupança face a um imóvel igual. Excelente a partir de 85, Bom a partir de 70, Razoável a partir de 50.
Angariação
Quente · Morno · FrioO tempo no mercado sem sair, o preço acima da mediana e os cortes já feitos: a mesma grandeza lida ao contrário. Quente a partir de 80, Morno a partir de 50.
Rendimento
Alto · Bom · MédioA renda estimada pela mediana das rendas da zona, sobre o preço. Só entre 20 e 300 m², e nunca acima de 15% bruto. Alto a partir de 7%, Bom a partir de 5%.
Sem letras pequenas
Os limites, ditos pelo nome.
Comparar não é avaliar
O score diz como o preço pedido está face aos parecidos. Não é uma avaliação do imóvel, e não vê o que o anúncio não diz: a vista, as obras feitas, o andar.
Preço pedido, não preço de venda
Os anúncios dizem quanto se pede; ninguém publica quanto se vendeu. As medianas são de preços pedidos.
Sem número, com razão
Quando não há score, a ficha diz porquê (a comparação ainda não é fiável naquela zona e tipologia) e mostra os parecidos na mesma.
Os ecrãs à volta
Antes e depois deste ecrã.
Os ecrãs que vêm antes, ao lado e depois deste, no mesmo dia de trabalho.
AntesA fichaA história do anúncio, a mediana dos imóveis parecidos e a primeira frase da chamada, num ecrã. É aqui que o sinal vira conversa.Ver o ecrãAo ladoDescobrirO mercado de particulares no mapa, cada imóvel com o motivo à vista: a cansar-se, baixou o preço, deu o sinal, abaixo da mediana.Ver o ecrãDepoisInvestirOs imóveis de particulares pelo rendimento estimado, com a renda dos arrendamentos parecidos na mesma zona.Ver o ecrã
Os ecrãs do YMO, pelos três tempos.
Amanhã às 8h, os primeiros sinais da zona onde trabalha.
Grátis e sem cartão. Uma zona escolhida hoje, os primeiros sinais amanhã.