VENDA199 000 €1990 €/m²100
Quelfes, Olhão · Moradia
T3100 m²2 WC
▼ 49%vs mediana T3
≈ 191 mil €poupança
há 94 diasna app
Guia para consultores e investidores
Como saber se uma casa está cara ou barata
Resposta curta
Uma casa está cara ou barata face às casas parecidas da mesma zona, não face a uma média do concelho. Compara o preço por m² com a mediana de imóveis da mesma tipologia, do mesmo estado e de tamanho semelhante, na mesma freguesia. A YMO faz essa conta para cada imóvel e diz o desvio em percentagem e em euros.
Atualizado a 9 de novembro de 2026 · com os números da base
VENDA- 1O preço por m²O preço pedido a dividir pela área de habitação.
- 2A mediana dos parecidosDa mesma tipologia, estado e tamanho, na mesma freguesia.
- 3O desvioEm percentagem e em euros, face a um imóvel igual.
Um imóvel real da base, sem rua nem contacto.
O que é o preço por m², e porque não basta dividir
O preço por m² é o preço pedido a dividir pela área. Parece simples, mas há três armadilhas:
A área certa
Os anúncios misturam área útil, área bruta e área do terreno. Numa moradia com quintal, dividir pelo terreno faz a casa parecer uma pechincha. Usa sempre a área de habitação.
O tamanho
O m² de um T1 de 40 m² é quase sempre mais caro do que o de um T3 de 120 m² na mesma rua. Comparar um com o outro pelo €/m² dá uma conclusão errada.
O estado
Uma casa para recuperar tem um desconto que se explica pela obra. Ao lado de casas prontas a habitar, parece uma oportunidade que não é.
Porque a mediana e não a média
Numa freguesia com 40 apartamentos à venda, bastam dois anúncios de luxo para puxar a média para cima. A mediana é o valor do meio: metade das casas está acima e metade abaixo, e uma casa fora do comum não a desloca. É por isso que os números da YMO são sempre medianas.
Média: 5 889 €/m²Mediana: 4 800 €/m²
Dois anúncios de luxo puxam a média para cima de quase todas as casas. A mediana fica no meio delas.
Compara só com o que é comparável
Para dizer que uma casa está abaixo do mercado, os comparáveis têm de ser:
1
Da mesma zona
A freguesia primeiro e, se não houver casas suficientes, o concelho. Nunca o distrito.
2
Do mesmo tipo e tipologia
Um T2 com T2, um apartamento com apartamentos.
3
Do mesmo estado
Usado com usado, para recuperar com para recuperar.
4
De tamanho parecido
A mediana ajusta-se à área do imóvel.
E têm de ser em número suficiente e parecidos entre si. Quando não são, a YMO não dá score e diz porquê, em vez de afirmar um desconto que não pode sustentar.
O preço por m² dos T2, agora
Preço mediano por m² dos apartamentos T2 à venda por particulares, nas freguesias de Lisboa, Porto e Faro com mais anúncios. Cada freguesia abre a página dela, com as outras tipologias.
As mais caras
Como fazer à mão (e quanto tempo leva)
- Pesquisa os imóveis à venda na freguesia, com a mesma tipologia.
- Para cada um, anota o preço, a área de habitação e o estado.
- Divide preço por área e ordena do mais barato para o mais caro.
- Tira os que não são comparáveis (outro estado, tamanho muito diferente) e fica com o valor do meio.
- Compara a casa que te interessa com esse valor.
Funciona, mas leva uma tarde por zona e envelhece depressa: os preços mudam e os anúncios saem todas as semanas.
Como fazer com a YMO
- O desvio em cada imóvel: quanto está acima ou abaixo da mediana dos comparáveis, em percentagem e em euros.
- O sinal Abaixo da mediana: quem investe vê no Hoje, de manhã, os imóveis que entraram abaixo dos parecidos.
- A zona inteira: o preço mediano por m² de cada freguesia, por tipologia, nas páginas de zona.
- Os parecidos ao lado: na ficha, os imóveis mais parecidos da zona, para veres com o que foi comparado.
- Quando não há score, o porquê: comparáveis a menos, ou demasiado diferentes entre si.
- Para investir: a renda estimada e o rendimento bruto e líquido de cada imóvel à venda, no Investir.
Os números atualizam-se várias vezes ao dia.
Como usar isto numa angariação
- O preço face aos vizinhos é o melhor argumento para um dono que não vende: «a sua casa está 12% acima das casas parecidas da freguesia» abre uma conversa que «está cara» fecha.
- Uma casa acima da mediana há 90 dias ou mais está no sinal A cansar-se: é a altura de ligar com o preço dos parecidos na mão.
- Leva os comparáveis impressos: o dono confia mais em três casas concretas do que numa percentagem.
- Se a casa está abaixo da mediana, diz-lho também: é a forma mais rápida de ganhar a confiança dele.
Quanto custa
PlanoPreçoPara quem
Grátis0 €, sem cartãoExperimentar numa zona: os sinais, 10 contactos, 10 análises e 1 radar
Pro9,90 €/mês + IVAVárias zonas e os anúncios novos na hora: 100 contactos, 100 análises e 2 radares
Max19,90 €/mês + IVAMais dois sinais, Contrato a renovar e Já tentou antes: 500 contactos, análises sem limite e 5 radares
Sem fidelização. Preços completos em ymo.pt/precos.
Qual é o preço por m² na minha freguesia?
Está em ymo.pt/casas-de-particulares, freguesia a freguesia, por tipologia, nos distritos de Lisboa, Porto e Faro.
O preço pedido é o preço de venda?
Não. É o preço que o dono pede no anúncio. A mediana diz como uma casa está face ao que os vizinhos pedem, que é a referência que o comprador também vê.
Porque é que algumas casas não têm score?
Porque não há imóveis comparáveis suficientes, ou porque são demasiado diferentes entre si para afirmar uma mediana fiável.
A YMO entra com o estado da casa?
Sim. Uma casa para recuperar compara-se com casas para recuperar, e nunca com casas prontas a habitar.
Serve para investir?
Sim. Além do desvio face à mediana, cada imóvel à venda tem a renda estimada e o rendimento bruto e líquido, calculados com as rendas da mesma zona.
Fica a saber amanhã quais casas da tua zona estão abaixo da mediana.
Conta grátis, sem cartão. Uma zona escolhida hoje, os sinais no e-mail de amanhã.